De basis-BOPA
De BOPA als basis voor ontwikkelingenMet de invoering van de Omgevingswet is er veel veranderd. In onze projecten adviseren wij ontwikkelaars en gemeenten over de planologische mogelijkheden om ontwikkelingen mogelijk te maken. Daarin hebben we de afgelopen jaren ruime ervaring opgedaan.
Gemeenten zijn druk bezig met het omzetten van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, maar willen tegelijkertijd ook nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. Een belangrijk instrument daarvoor is de BOPA: de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Wissing heeft inmiddels voor uiteenlopende ontwikkelingen, groot en klein, een motivering voor de omgevingsvergunning BOPA opgesteld.
BOPA’s voor kleinere projecten, zoals functiewijzigingen, transformaties van bestaande gebouwen of de ontwikkeling van enkele woningen, zijn voor ons inmiddels vertrouwd terrein.
Veel grootschalige ontwikkelingen passen niet binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Voor deze ontwikkelingen is een wijziging van het omgevingsplan niet altijd wenselijk, bijvoorbeeld vanwege een gemeentebrede wijziging van het omgevingsplan, of past een wijziging niet binnen de planning, terwijl deze ontwikkelingen wel door moeten. Daarom kijken wij verder.
Ook voor dit soort grootschalige ontwikkelingen hebben we meermaals een motivering voor de omgevingsvergunning BOPA opgesteld. Door gebruik te maken van de opvolgende BOPA of ontwikkelingen in delen mogelijk te maken, kan dit instrument ook tijdens de transitiefase van de Omgevingswet uitkomst bieden.
De basis-BOPA
In onze rol als ruimtelijke denker adviseren wij of een ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt met een BOPA. Niet elk project leent zich hiervoor, maar voor diverse ontwikkelingen biedt dit instrument een passende oplossing. Daarbij benutten wij waar mogelijk de volledige reikwijdte van de BOPA, bijvoorbeeld in de vorm van een planologisch basisbesluit: de basis-BOPA als onderdeel van de opvolgende BOPA.
De basis-BOPA biedt mogelijkheden om gebiedsontwikkelingen sneller en stapsgewijs mogelijk te maken. Het gaat daarbij om een eerste fase van de omgevingsvergunning BOPA, voorafgaand aan de verdere uitwerking en vergunningverlening voor de bouwactiviteit. Met dit instrument kan al vroeg in het proces planologische duidelijkheid worden gegeven, ook wanneer nog niet alle bouwkundige of technische details zijn uitgewerkt.
Daarbij is het belangrijk om te weten dat een BOPA alleen inzetbaar is als sprake is van een concreet project. Dat betekent dat er voldoende duidelijkheid moet zijn over de beoogde functie(s), het programma en de locatie. Met een BOPA kan bovendien alleen planologisch worden afgeweken van het omgevingsplan. Het omgevingsplan zelf wordt dus niet gewijzigd.
Juist dat heeft ook voordelen. Het proces van de BOPA staat los van het proces van het omzetten van het tijdelijk omgevingsplan, dat vaak ingewikkeld en tijdrovend is. Daarmee is een snellere procedure denkbaar, zeker als ervoor wordt gekozen om de reguliere procedure te volgen. Dit kan niet altijd, maar in overleg kan worden bepaald wat mogelijk en passend is. Versnelling zit in ieder geval in het voorbereidingsproces, omdat er geen regels en geometrie voor een omgevingsplanwijziging hoeven te worden opgesteld.
Wissing als ruimtelijke denker
Als ruimtelijke denkers kijken wij verder dan alleen de procedure. We brengen in beeld wat juridisch-planologisch mogelijk is, welke afwegingen daarbij horen en welk instrument het beste past bij de ontwikkeling. Soms is een BOPA de meest logische route. In andere gevallen is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk of uiteindelijk verstandiger.
Die afweging maken we zorgvuldig en in overleg met onze opdrachtgever. Daarbij kijken we onder meer naar het proces van de gemeente rondom het omgevingsplan, de gewenste flexibiliteit bij de verdere uitwerking, de locatie en omvang van de ontwikkeling, relevante omgevingsfactoren, geldende regels, mogelijke milieugevolgen en de maatschappelijke impact van het plan. Zo ontstaat een helder beeld van wat moet, wat kan en wat eventueel later kan worden uitgewerkt. Juist bij gebiedsontwikkelingen is die afweging belangrijk om te komen tot een zorgvuldige motivering van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Wissing begeleidt opdrachtgevers bij deze keuzes. We adviseren of een BOPA of basis-BOPA inzetbaar is, hoe de aanvraag het beste kan worden voorbereid en welke onderzoeken en onderbouwingen nodig zijn. Ook stellen we de motivering op en stemmen we met gemeente, initiatiefnemer en adviseurs af welke randvoorwaarden in deze fase moeten worden vastgelegd.
Soms is het pionieren. Juist daarom is het belangrijk om scherp te blijven op de balans tussen flexibiliteit en zekerheid. Met onze ervaring met BOPA’s voor zowel kleinere initiatieven als grootschalige gebiedsontwikkelingen helpen wij gemeenten en ontwikkelaars om tot een passende, uitvoerbare en ruimtelijk zorgvuldige aanpak te komen.
